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【方证视点】如何看待房地产  如何投资房地产——20220420

来源： 伟哥论市 

核心观点

我们的待房地产地产观点依旧，耐心挨过度4月，资房信心重塑在5月，视点低位、何看何投低价、待房地产地产低估值的资房“三低”+粮食安全、能源安全、视点金融安全的何看何投“三全”就是投资择股逻辑。

盘面分析

近期市场情绪较为低迷，待房地产地产热点难以持续，板块间难以形成联动效应，周二大盘低开后绕前一收盘点位反复震荡，午后加速下行，尾盘收复大部分失地。最终，大盘以下跌0.05%收盘，创业板下跌1.38%，两市总成交量较前一交易日增加11亿，场外资金保持观望，场内资金依旧各自为战，市场情绪有所下滑，信心等待恢复。

量能有所减少，个股活跃度不减，分化有所加大，昨有56家个股涨停，其中有5家个股为20%涨停板，有59家个股涨幅在10%涨停板之上，有18家个股跌幅在10%以上，12家个股跌停，涨幅超过5%个股有197家，跌幅超过5%的个股103家。涨幅居前的为磷化工、化肥农药、核电、油气开采、煤炭、能源设备、农业等，跌幅居前的为机场、医疗、CRO概念、宁组合、疫苗等，量能小幅增加，赚钱效应仍存，亏钱效应不减，热点较为散乱，资金各自为战，大盘区间震荡，是周二盘口主要特征。

技术面分析

从技术上看，周二大盘低开之后，绕前一收盘低位反复震荡运行，以微幅下跌收盘，并呈价跌量增的态势（沪市价跌量缩，深市价跌量增），5日均线及3200点得而复失，K线组合为“阳十字星”，价跌量增的量价关系，短线大盘盘中还会有反复，但价格重心较为平稳，日线MACD指标继续呈多头态势，短线大盘有技术性反弹要求。

分时图技术指标显示，15分钟MACD指标金叉，30分钟MACD指标即将金叉，30分钟SKD指标金叉，60分钟MACD指标即将金叉，短线大盘盘中仍有反弹要求。

上证50价跌量增，5日、10日、20日、30日线对指数形成反压，价跌量增的量价关系，短线盘中还有回调压力，但前期低点附近对指数有一定的支撑，短线继续回调的空间有限。

创业板价跌量增，5日线失守，10日线反压，价跌量增的量价关系，短线盘中还有回调压力，但技术上，日线MACD指标继续底背离，周线SKD指标继续底背离，短线回调的空间不大。

综合技术分析，我们认为，短线大盘盘中虽有回调压力，但大盘绕3200点震荡的态势依旧，呈现出上下两难的态势，短线若重新站在3200点之上并继续挑战3250点压力，则量能仍需释放，若量能仍难释放，则大盘继续绕3200点窄幅震荡蓄势运行。

基本面分析

今年清明节期间，国内部分地区的地方政府放松了房地产调控政策，甚至有些地区取消了之前制定的房地产调控政策，原因就在于，今年以来疫情因素、地缘政治因素给国内经济造成非常大的下行压力，尽管货币政策处于适度宽松态势，但在制造业短期内难以提升之际，在居民消费短期难有释放空间之时，通过放松房地产调控政策刺激经济稳增长的目的非常明确，这是各地放松房地产调控的原因所在，这也是今年以来房地产板块大幅走强，一线地产股股价创历史新高，二三线股重新活跃的原因所在。

那么，该如何看待国内部分地区放松房地产调控，“房住不炒”的房地产调控基本政策会改变吗，房地产金融属性还会再度“死灰复燃”吗，该如何看待房地产板块及相关产业链板块的重新活跃，今年A股以“三全”为主线的投资逻辑，以“三低”为准则的择股策略，会因为房地产调控政策松动而改变吗？我们的观点是：

其一、清明节后各地房地产调控政策松动，是由于今年国内经济下行压力非常大，严格的疫情防控在一定程度上限制了居民消费，影视、旅游、餐饮、出行等消费数据持续低迷，地缘政治推升原材料价格，让企业经营成本居高难下，贸易争端让进出口数据仍难以乐观，制造业企业经营举步为艰，就业率又是各地政府政绩重要考核指标，能够立竿见影稳定消费、稳定就业的就是房地产产业，通过放松房地产调控政策，释放房地产刚需，刺激房地产投资，并拉动房地产上下游产业链，如此能够在一定程度上抵御疫情及地缘政治对经济的损害。

其二、由于清明节后各地放松了房地产调控政策，市场担忧“房住不炒”的房地产调控基本政策不再存在，对于这一点，我们的观点是“不必担忧”，原因在于：

1、房地产调控政策的放松仅是部分地区，是以二三线城市为主，并非全国性的，“房住不炒”的理念已深入人心，房地产不再有金融属性，即房地产投资价值或投机机会较低，未来房地产税出台还是势在必行，此时部分地区松动房地产调控政策释放的是刚需，炒房的投机行为已不复存在。

2、近些年来，由于疫情因素及外在因素扰动，国内经济存在较大的下滑压力，国内就业压力较大，再加之通胀迫使美联储货币政策紧缩，稳增长压力又让国内货币政策逆全球主要经济货币政策而行，人民币汇率贬值压力加大，居民资产扩张的增速放缓，尤其是今年全球经济、地缘政治都存在较大不确定性，这也将在一定程度上抑制了投资与投机行为，限制了居民购房欲望，房地产投机炒作行为基本一去难复返，房地产的金融属性已不会再“死灰复燃”，只剩下刚需，房地产价格已不再具备大幅上涨空间。

其三、近一段时期以来，房地产板块重新活跃，但我们注意到，出现连续涨停的多是房地产二三线股，甚至亏损股居多，是短期的高举高打走势，典型的游资投机炒作行为，是游资借多地放松房地产监管之际，放肆炒作小市值房地产股票，甚至带动了一些水泥、建材、钢铁、建筑机械等房地产上下游行业走强，但我们在报告中则强调，这是投机资金的短期炒作行为，切忌追高，其后此类股高位放量震荡后重新走弱。

而我们报告组合中持续未变的一线股房地产股则走势稳健，有些股价还创出了历史新高，这类股的盘口特征就是稳步震荡盘升，是典型的机构持股表现。那么，该如何看待一线地产股与二三线地产股走势的差异性？我们的观点是，房地产短期效应难以取代中长期低迷，房地产之所以难以雄风再现，原因就在于，它既是一个传统消费时代的结束，也是房地产消费预期转变的必然结果，它的发展之路就是“剩者为王”，这就是为什么我们看好实力雄厚的“招保万金”一线地产股，而看淡二三线地产股的原因所在。

今年以来，我们又提出投资主线在“粮食安全、能源安全及金融安全的‘三全’概念”，将资金投向与国家命运息息相关的领域，还提出“走‘中庸’之路，行‘三低’之礼”，明确提出关注中盘的二线蓝筹股及“中字头”股，今年A股的结构行情表现再度验证了我们的观点，金融、农业、能源及“中字头”的轮番上涨走势，成为市场少有的赚钱效应所在。所以，我们提出的低位、低价、低估值的“三低”策略+粮食安全、能源安全、金融安全的“三全”主线，不会因房地产的短期波动而改变。

操作策略

昨受港股大幅回落影响，加之创业板重新低迷，大盘绕前一收盘点位窄幅震荡运行，虽微幅回调收盘，但量能基本保持平稳态势。大盘绕3200点平稳运行，板块与个股的结构分化，资金的短期化投资，是盘口的主要特征，我们一直所强调的粮食安全、能源安全及金融安全的“三全”概念仍是资金的主战场，受到中线资金的关注，尽管金融受多因素影响短期走弱，但农业产业链的走强，能源股的全线上涨，还是给弱势市场带来了持续的热点，给迷雾的市场点亮了不多的亮点，短线大盘绕3200点蓄势运行仍是大概率事件。

我们的观点不变，大盘震荡市，行情结构市，自上而下选股，抓紧“三全”投资主线不动摇，以投资就是投国运的高度看待“三全”，不追高，不杀跌，耐心等待并持有。我们的观点依旧，耐心挨过4月，信心重塑在5月，低位、低价、低估值的“三低”+粮食安全、能源安全、金融安全的“三全”就是投资择股逻辑。操作上，淡化指数，注重结构，逢低关注金融、“中字头”、农业、能源、化工、化肥及底部低价股，回避股价仍处于历史高位股、短期连续涨幅过高股及垃圾股、退市风险股。

择时模拟股票组合

图表1：2022模拟股票组合

数据来源：研究所 WIND资讯

图表2：组合相对沪深300收益图

数据来源：方正证券研究所 WIND资讯